Metro istasyonlarının konut fiyatlarına etkisi: İstanbul örneği

Abstract

Metro hatları, ürettiği zaman faydasının yanında bulunduğu kentsel alanın toprak ve gayrimenkul değerleri üzerinde etkisi olan bir ekonomik aktivite unsurudur. Literatürde yer alan çoğu çalışmaya göre metro hatları, hizmet alanı içindeki konut fiyatlarını artıran yönde etkiler yaratmaktadır. Türkiye’de ise az sayıda araştırmada, metronun konut fiyatları üzerindeki etkisi incelenmiştir. Bu tezin amacı; İstanbul’da iki farklı metro istasyonu örneğinden hareketle, istasyonların konut fiyatlarına nasıl etki ettiğini ortaya koymak ve beklenen değer artışının kamuya dönmesi için bir politika demeti sunmaktır. Bu kapsamda tez çalışmasında; Metro yatırımı çerçevesinde konut tipolojisi ile kentsel ulaşım olanaklarının konut fiyatlarına yaptığı etkiyi hibrit olarak incelemeyi amaçlamaktadır. Çalışma kapsamında İstanbul’dan seçilen iki örnek alanda soruların yanıtını bulmak için alan çalışması yapılmıştır. Buna göre, 2013 yılında işletmeye açılan Kirazlı-Başakşehir Olimpiyat Metro hattının Metrokent ve Kirazlı istasyonları çevresindeki konut fiyatlarının metro istasyonundan nasıl etkilendiği incelenmiştir. Bu değerlendirmeyi yapmak için; hedonik fiyat temelli regresyon analizi uygulanmıştır. Hedonik fiyat modeli, konut fiyatlarını etkileyen unsurların saptanmasında sıklıkla kullanılan kantitatif bir yöntemdir. İnternet ortamındaki satış sitelerinden Eylül-Ekim 2019 tarihlerindeki satış değerleri incelenen toplamda 349 adet konut üzerinde çalışma yapılmıştır. Alan çalışmasında incelenen iki istasyondaki konut alanları için, fiziksel, lokasyonel ve çevresel bir takım faktörler hedonik fiyat yöntemiyle irdelenerek sayısal analiz yapılmıştır. Araştırmanın bulgularına göre; Kirazlı ve Metrokent gibi yapısal ve sosyoekonomik olarak oldukça farklılık arz eden bu yerleşimdeki konut fiyatlarının metro istasyonundan etkilenme biçimleri de oldukça farklı şekilde gerçekleşmiştir. Başka bir ifade ile, metro hatlarının konut fiyatlarına etkisi konusunda aynı etki düzeyinden söz etmek mümkün değildir. İki farklı tipteki konut alanının metrodan kaynaklanan fiyat artışının farklılaşması, finansmana yönelik politika önerilerinde de farklılaşmayı gerektirmektedir. Araştırma sonuçlarının yorumlanmasıyla, İstanbul şehri için mevcut olanaklar üzerinden politika önermeleri yapılmıştır.