Gayrimenkul geliştirme ve kentsel dönüşüm süreçlerinin geliştirici aktörler gözünden irdelenmesi, İstanbul örneği

Abstract

Gayrimenkul geliştirme ve kentsel dönüşüm çalışmaları sonucunda kentlerde yaratılan muhtelif boyutlardaki yaşam, iş ve eğlence alanları sadece fiziki yapılar olarak görülmemekte, aynı zamanda sosyal ve çevresel boyutları ile bir bütün olarak kabul edilmektedir. Dolayısıyla, planlanan gayrimenkul geliştirme ve kentsel dönüşüm projeleri, kısa vadeli ya da salt kar odaklı değil, uzun vadeli, şehir ve şehir halkı yararına hizmet eden sürdürülebilir bir yol haritası ile geliştirilmelidir. İstanbul'da 2000'den buyana gerçekleşen gayrimenkul geliştirme ve kentsel dönüşüm projelerine bakıldığında bu projelerin belirli kriterlere öncelik verilen lokasyonlarda yoğunlaştığı ve bu durumun bazı çevresel, sosyal ve ekonomik sorunlara neden olduğu tespit edilmiştir. Gayrimenkul geliştirme ve kentsel dönüşüm konulu Doktora tezlerindeki literatür taramalarında, genellikle yaşama geçmiş projelerin mevcut sorunları tespit edilip bu sorunlara yönelik çözüm önerileri sunulmuştur. Tez kapsamında araştırma sorusu "İstanbul'da kentsel dönüşüm ve gayrimenkul geliştirme sektöründe geliştirici aktörlerin bakış açısı ve karar verme kriterleri nelerdir?" olarak belirlenmiştir. Yapılan araştırma ve literatür incelemeleri sonucunda literatürde eksik olan kısmın bu sürecin ana aktörleri arasında yer alan gayrimenkul yatırımcıları, geliştiricileri, müteahhitler, mimarlık ofisleri, danışmanlık firmaları gibi kurumların yatırım kararı verme kriterleri hakkında yeterli akademik çalışma olmadığı gözlemlenmiştir. İstanbul'da gerçekleşen gayrimenkul geliştirme ve kentsel dönüşüm projeleri, ilçe ve mahalle bazında incelendiğinde, gerçekleşen ya da uygulama sürecinde olan bu projelerde geliştirici aktörler için karar verme aşamasındaki en önemli kriterin, yatırım yapılacak lokasyonun yüksek piyasa değeri olduğu görülmektedir. Hipotezin ispat edilmesine ilişkin tamamlanan bu çalışma, İstanbul ölçeğinde çeşitli gayrimenkul geliştirme ve kentsel dönüşüm projeleri hakkında hipotezi destekleyen örnekler ve geliştirici aktörlere yönelik yapılan anket çalışmasını içermektedir.