İstanbul'daki ofis binalarının performans değerlendirmesi

Abstract

İstanbul, Türkiye'nin hizmet sektörünün en yoğun olduğu ve ekonominin yönlendirildiği ulusal ve uluslar arası ticaret ve turizm merkezi bir metropoldür. Bu özelliğini geçmişten beri sürdüren ve hemen hemen tüm sektörlerin faaliyet gösterdiği şehirde, merkezi iş alanları da zaman geçtikçe değişime uğramaktadır. Bu nedenle tarihsel süreçten beri bir çok merkezi iş alanı ile yoğun bir ofis binası stoğuna sahip olan İstanbul, günümüzde hiç kullanılmayan, boş ofis binaları ile donatılmıştır. Bölgesel gerçekler ve kullanıcı tercihleri dikkate alınmadan sadece yüksek gelir getirmesi düşüncesiyle inşa edilen ofis binaları, şehrin tüm boş alanlarını kaplamış ve hiç de azımsanamayacak büyüklüklere ulaşmıştır. Bu durum bilinçsiz yapılan yanlış ofis binası yatırımlarının önüne geçilmesi gerektiğini ortaya çıkarmıştır. Bu çalışmada, ofis binaları bölgesel gerçekler baz alınarak yatırım, tasarım, teknik, ticari, lokasyon-ulaşım-sosyal çevre konularının oluşturduğu performans parametreleri çerçevesinde incelenmiştir. Ayrıca günümüzde geçerliliğini koruyan dokuz merkezi iş alanından seçilen örnek ofis binaları ile performans değerlendirmesinin analizi yapılmıştır. Çalışmanın amacı, mevcut olan ofis binalarını bölgesel gerçekler ve kullanıcı tercihleri doğrultusunda olumlu ve olumsuz yönleriyle değerlendirerek, bundan sonra yapılan ofis binası yatırımlarına bir rehber niteliğinde sonuçlar ortaya koymaktır. Çalışmanın birinci bölümü, çalışmanın hedeflerinin ortaya konması ve kapsam üzerinedir. İkinci bölümde, İstanbul'un tarihsel gelişim sürecinde merkezi iş alanlarının oluşumu açıklanmış, günümüzde geçerli olan merkezi iş alanları ofis binası stoğu ve kira rakamları açısından ele alınarak anlatılmış ve ofis piyasasının gelişimi ülkenin ekonomik durumu eşliğinde kira rakamları ve boşluk oranlan verileriyle değerlendirilmiştir. Çalışmanın üçüncü bölümünde, İstanbul'daki ofis binaları tarihçesi, gelişimi ve günümüzde kullanılan örnekleriyle incelenmiş, kullanıcı tercihleri doğrultusunda modern ofis tanımı yapılarak akıllı bina kavramının ortaya çıkış konusuna değinilmiş ve son olarak da akıllı binaların iş yaşamı kalitesi üzerindeki etkileri ele alınmıştır. Çalışmanın dördüncü bölümünde, ofis binalarının performansını etkileyen parametreler saptanmış, analiz çalışmasının yöntemi şablon maddeleri ve kontrol listesi kapsamında anlatılmış ve İstanbul'daki ofis binalarının performansı, yatırım, tasarım, teknik, ticari, lokasyon-ulaşım-sosyal çevre parametreleri doğrultusunda analiz edilerek bölgesel gerçekler çerçevesinde değerlendirilmesi yapılmıştır. Sonuçlar bölümünde ise tüm bölümlerden çıkarılan sonuçlar ve öneriler sunulmuştur.