Otellerde bina yönetimi

Abstract

Otel projeleri, yatırımların büyük ölçeğinden dolayı bir dizi tasarım uzmanı, teknik eleman ve danışmanın birlikte çalışmasını gerektirir. Birlikte çalışan bu ekipleri, otelcilik şirketlerinden katılan yöneticiler (mimar, mühendis, teknik eleman vb.) bilgileri doğrultusunda yönlendirmektedir. Çünkü otel projeleri genellikle kompleks ve zor bina tiplerinden oluşmaktadır ve yönetim açısından durumuna ve tipine göre değişen bir dizi istek ve gerekleri vardır. Bu çalışma ilkin, otellerin yönetim ve operasyonlarını analiz etmekte, fizibilite çalışmaları ile başlayan otel yatırımı senaryolarının taslaklarını çizmektedir. Sonra çalışma, başarılı bir otel için kritik olan programlama, planlama ve tasarım konularına odaklanmakta, mimari ve iç tasarımı etkileyen operasyonel ve finansal kararların çeşitleri üstüne ışık tutmakta, otel yatırımlarının can damarı olan yatak odaları ve genel kullanım, idare, servis alanları ile aynı zamanda inşaatı ve özel bina sistemlerini anlatmaktadır. Daha sonra çalışma içerisinde, tasarım ve inşaat teknik pratik uygulamaları (tasarıma can güvenliği ve enerji yönetimi tekniklerinin nasıl entegre olacağı gibi) sınanmakta ve çeşitli tasarım profesyonellerinin sorumlulukları (şantiyeyi kuran mühendisten, çevre düzenlemesini yapan peyzaj mimarına kadar) detaylarıyla tartışılmaktadır. Çalışma yer araştırmasını ve aynı zamanda global sosyoekonomik trendlerin etkilerini içeren, otellerin geleceğine dönük dinamik projeksiyonlarla son bulmaktadır. Amaç otel operasyonlarının tanıtılmasından sonra, düşünülen otel binasının, otelcilik ve mimarlık istek ve gerekleri doğrultusunda fizibilite çalışmaları, programlama, planlama, tasarlama, inşaat, özel otel sistemleri ve, tasarımın ve inşaatın uygulama ve yönetim safhalarını anlatıp tasarım profesyonelleri, otelcilik şirketleri ve yöneticileri, müteşebbisler ve mal sahiplerinin daha fazla bilgi sahibi olması için bu profesyonel uygulamaların bina yönetim unsurlarını vermektedir. Araştırma sonucu elde edilen genel bulgular:. Otel sektörünün doğasının yoğun rekabete dayanmasından dolayı, otel yatırımlarında çok önemli olan programlama safhası, yeni bir otel projesi için yapılan avan proje dokümantasyonlarını ve, otelcilik operasyonel istekleri ve mahal ihtiyaçlarını bütünüvle belirlemeli ve anlatmalıdır.. Otel fasilitelerinin programlama işleminde ilk olarak konum, pazar talepleri, rekabet, kalite düzeyi, operasyonel nitelikler, restoran konseptleri, kadrolama ve giderler türünden ihtiyaç çeşitleri tanımlanmalıdır. Fasilite program bilgileri, tasarım kılavuzu ve diğer otel teknik verilerinin sağlanması aşamalarından sonra başlayan tüm mimari, iç tasarım, inşaat ve FF&E dokümanlarının hazırlanma safhası, mal sahibi ve işletmecinin gözden geçirme ve onay süreciyle birlikte ortalama altı aylık bir süre içinde tamamlanmalıdır. Otel binalarının, işletmecinin istediği standartlara uyması, işletmeci tarafından tasarım aşamasında, kapsamlı olarak yol gösterilmesi ile sağlanır. Bu amaca ulaşmak için işletmeci, tasarım danışmanlarının seçilmesine yardımcı olunması, özelleşmiş otel ix bilgileri sağlanması, çizimlerin gözden geçirilmesi ve onaylanması için teknik yardım sağlamalıdır.. Her otel projesinin temel hedefi: 1) tüm zorunlu servisler sağlanması, 2) sorumlulukların tekrarı veya çakışmasının önlenmesi ve, 3) sözleşmede her bütçe kalemi için başlıca maliyet sorumluluğu tayin edilmesi (yani mimara, iç tasarımcıya, inşaat yöneticisine, satın alma acentasına vb.) konularını bağlayacak yazılı anlaşmalar sağlamaktır. Eğer tahmin edilen bütçe herhangi bir tasarım safhasında aşılırsa, takım üyeleri hemfikir kalınmış proje ilk maliyetine ulaşmak için yeniden tasarım, belirleme ve tahmin yapmaktan veya yeni fiyat teklifi almaktan sorumlu tutulmalıdır.. Mimar ve diğer danışmanlar tarafından sağlanan tahminlere ilaveten, normal olarak bir özel şirket veya inşaat yöneticisi tarafından, ikinci bir tahmin elde edilmeli ve tahminlerdeki farklılıklar karşılıklı anlaşmayla giderilmelidir.. İnşaatın tüm ana kalemleri fiilen garantili maksimum kontratlara bağlanana kadar veya en azından ciddi şirket indirimleri sağlanana ve bütçeyi karşılamanın zorunlu olduğu yerlerde istenen tasarım azaltmalarının yerine getirilmesine kadar, hiçbir inşaat taahhüdüne girilmemelidir.. Değer Tasarımı, maliyetleri kontrol etmek için en önemli tek aracı sağlamaktadır. Müşteri memnuniyetine veya otel gelirine katkı sağlamayan gereksiz mahalleri elimine eder ve, arsaya ve belli bir otel tipi için istenen iç yerleşime en uygun bina şekillerini dikkatle değerlendirir.. Oteller için, metrekare veya oda başına ortalama birim maliyetlerine dayandırılan kaba maliyet tahminleri çok fazla değişken faktör olduğu için en iyi ihtimalle yalnızca başlangıç olarak düşünülmelidir. Spesifik otel tasarımına dayandırılan kesin tahminler, çizimler müsaade ettiği ölçüde esastır ve tasarımın her aşamasında tekrar değerlendirilmelidir.. Otel tasarımının yönetimi konusunda en karşı çıkılan konu, hem müşteri pazarının çeşitliliğini hem de otelin operasyonel isteklerini içerecek bir proje geliştirmeye ihtiyaç duyulmasıdır. Bunlar genelde uyuşmazlık içindedir ve her ihtiyacı karşılamanın tutarı da çok yüksektir.. Otel projelerinin planlamasmdaki hedef anahtar, genel kullanım fonksiyonlarını lobinin etrafında toplamak, servis fonksiyonlarını tesellüm alanı etrafına yerleştirmek, yiyecek çıkışlarını ve hazırlık odalarını mutfağın etrafında toplamaktır.. Düşünülen otelin tasarımı kullanım, yükseklik, arsa alanı ve yoğunluğunu düzenleyen İmar Kanun ve Yönetmelikleri isteklerini karşıladıktan sonra bina ve yangın kodlarına uymalıdır. Otel standartları tüm kodların en sert şartlarını karşılayacak biçimde tasarlanmalıdır.. Başka konularda başarılı olan bir otel, yetersiz veya kullanışsız otopark yeri sorunu nedeniyle ciddi şekilde olumsuz etkilenebilir. Anahtar çözüm, asgari ölçüde yeterli olan, ancak büyük yer kaplamayan park yerleri hazırlamak olmalıdır.. Lobilerin, atriyumların, restoranların, eğlence alanlarının, toplantı ve banket salonlarının ve odaların başarısı, konforlu ve yaratıcı aydınlatmaya bağlı olduğu kadar hiçbir tasarını unsuruna bağlı değildir. . Bir otelin görsel imajını mimarisinden ve iç tasarımından sonra en çok arttıran şey işaretler ve diğer grafik özelliklerdir.. Yüksek sezonsal oteller ve şehre uzak otellerde, tüm personel için yeterli yerleşim birimi imkanı yoksa otel, personeline kalacak uygun yerleri temin edilmelidir.. Mimar otele ilerideki muhtemel genişlemeyi daha iyi tedarik etmek için, odaların bulunduğu katın nasıl büyüyebileceğini, binanın yüksekliğinin nasıl arttırılacağını yada oda artışındaki talep için ek katların nasıl devreye sokulabileceğini hesaba katmalıdır. Otellerde farklı strüktür ve mekanik istekler nedeniyle yatak odaları ile otelin genel kullanım ve servis bölümleri kesinlikle ayrılmalıdır.. Müşterilerin oteli algılamadaki önemli etkisinden dolayı Otelcilik Şirketi, genellikle tefrişleri satın almadan önce test etmek için örnek oda veya odalar inşa ettirmelidirler.