Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri ve kat karşılığı standart inşaat sözleşme maddeleri önerisi

Abstract

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi ülkemizde yaygın uygulaması olan ve sosyo-ekonomik gereksinimin getirdiği bir sözleşme türüdür. İnşaat sektörünün hızla ilerlediği günümüzde kat karşılığı inşaat işi, arsa sahipleri ile müteahhitlerin sıkça başvurdukları bir yöntem haline gelmiştir. Kendi imkanlarıyla sahip olduğu arsaya inşaat yapamayan arsa sahibi arsasını değerlendirirken, müteahhit de herhangi bir arsa bedeli ödemeden, inşaat maliyetini üstlenerek, arsa üzerine yaptığı inşaattan bağımsız bölümler elde etmekte, bu bağımsız bölümlerin satışından maliyeti karşılamakta ve kar beklentisini gerçekleştirmektedir.Kat karşılığı inşaat sözleşmesi, Borçlar Kanunu'nda düzenlenmiş bir sözleşme tipi değildir ve bu sözleşme tipinin kanunda herhangi bir tanımı bulunmamaktadır. Borçlar Kanununda düzenlenen eser sözleşmesi ile taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin unsurlarını taşımaktadır.Kat karşılığı inşaat işi, gerek sözleşme kurulum ve uygulama aşamalarında gerekse de binanın inşası sırasında birçok sorunu da beraberinde getirmektedir. Arsa sahibi ile müteahhit arasında olumlu olarak başlayan ilişkiler, bağımsız bölümlerin paylaşılması, müteahhide ait olacak bağımsız bölümlerin devredilmesi, inşaat süresinin uzaması, inşaatta kullanılan malzeme ve benzeri sebeplerle zamanla bozulmakta ve taraflar arasında uyuşmazlıkların yaşanmasına neden olmaktadır.Bu tez çalışmasının amacı, kat karşılığı inşaat işi yapan firmaların sözleşmelerinin incelenmesi, arsa sahibi ile yaşanan sorunların ortaya konulması ve standart kat karşılığı inşaat sözleşmesi için altyapı oluşturmaktır. Belirlenen amaca ulaşabilmek için, konuyla ilgili literatür araştırması yapılmış ve bu araştırmadan elde edilen bilgiler alan araştırmasında kullanılacak mülakat sorularına temel oluşturmuştur.Gerçekleştirilen alan araştırmasının kapsamı kat karşılığı inşaat sektöründe faaliyet gösteren inşaat firmalarıdır. Alan araştırmasından elde edilen bulgular değerlendirilerek, kat karşılığı inşaat işi yapan firmaların yapıları ortaya konulmuş, sözleşme kurulma aşamasında firma ile arsa sahibi arasında anlaşmazlık yaşanan konular belirlenmiş, uyuşmazlık yaşanan sözleşme maddeleri ile ilgili bilgiler aktarılmış ve uyuşmazlıkların çözümünde kullanılan yöntemler belirlenmiştir. Firmalardan elde edilen sözleşme örneklerinin incelenmesiyle, firmaların mülakat sorularına verdikleri cevaplar karşılaştırılarak dikkat çeken konular açıklanmış ve konuyla ilgili yorumlar getirilmiştir.Alan araştırmasından çıkan sonuçlar doğrultusunda, konuyla ilgili çalışma yapan profesyonellere alt yapı oluşturabilecek ve kat karşılığı inşaat işi yapan firmaların yararlanabilecekleri `Kat Karşılığı İnşaat Sözleşme Maddeleri' önerisi getirilmiştir.Tez çalışmasının ilk bölümü giriş bölümünden oluşmaktadır. Bu bölümde konunun önemi vurgulanarak, tez çalışmasının amacı ortaya konmuştur.Tez çalışmasının ikinci bölümünde ise, kat karşılığı inşaat sözleşmeleri ile ilgili literatür araştırmasından elde edilen bilgiler belirli bir sistematik altında ele alınmıştır.Tez çalışmasının üçüncü bölümünde kat karşılığı inşaat firmalarıyla yapılan araştırmanın yöntemi anlatılmaktadır. Araştırmanın amacı, kapsamı, yöntemi bu bölümde açıklanmıştır.Tez çalışmasının dördüncü bölümünde ise, yapılan mülakatlardan elde edilen veriler aktarılmaktadır. Bu bölümde firmaların mülakat sorularına verdikleri cevapların incelenmesinden elde edilen bulgular, firmaların sözleşme maddelerinin, FIDIC (Fédération Internationale Des Ingénieurs-Conseils) ve kamu ihale sözleşme maddeleriyle karşılaştırılması ndan elde edilen sonuçlar ve mülakat yapılan firmaların sözleşmelerinin incelenmesiyle elde edilen veriler açıklanmıştır.Tez çalışmasının beşinci bölümününde araştırma sonuçları yorumlanmış ve kat karşılığı inşaat sözleşme maddeleri önerisi getirilmiştir.Tez çalışmasının altıncı bölümü sonuç bölümüdür. Bu bölümde tez çalışmasının belirlenen amaçları doğrultusunda ortaya çıkan genel sonuçlar değerlendirilerek, öneriler geliştirilmiştir.