Türkiye’de finansallaşmanın ipotekli konut kredileri üzerinden değerlendirilmesi: İstanbul örneği

Abstract

Konut sosyal, ekonomik ve politik etkileri olan önemli bir fenomendir. Tarihsel olarak inşaat sektörünün yönünü belirlediği gibi finans kurumlarının hem inşaat firmalarına hem son kullanıcılara verdikleri krediler sebebiyle finans alanı için buluşçuluğun tetikleyicisidir. Bu tez konut fenomenini ipotekli konut kredilerinin finansallaşmaya etkisi bağlamında değerlendirmektedir. Gelişmiş ülkeler başta olmak üzere gelişmekte olan ülkelerde de mekanın finansallaşması süreci gerçekleşmektedir. Gelişmiş ülkelerin aksine Türkiye ipotekli konut kredi sistemine oldukça geç bir tarih olarak kabul edebileceğimiz 2007 yılında geçmiştir. 2007 yılı aynı zamanda ipotekli konut kredilerine bağlı gelişen küresel finansal krizin başladığı yıldır. Türkiye'nin ipotekli konut kredisi sistemine geç girmiş olması, sisteme giriş için talep edilen yüksek kredi puanlaması ve yüksek giriş sermayesi talebi (Loan to Value) istemesi ve eşik altı kredilere izin vermeyen yapıya sahip olması nedeni ile küresel finansal krizden görece az etkilenmiş ülkelerden biridir. Lakin, Türkiye 2007’den bugüne artan bir miktarda ipotekli konut kredisi borcu biriktirmektedir. Türkiye ipotekli konut kredisi piyasasına geç giren bir ülke olmasına rağmen, mevcut toplam ipotek borçları 2018 yılına kadar 49.127,26 milyon dolara ulaşmıştır. Gelişmekte olan ülkelerdeki ipotekli konut kredisi borç miktarları ve menkul kıymetleştirmelerin gelişmiş ülkelere göre sınırlı olduğunu söylemek hatalı olmayacaktır. Bu bağlamda Türkiye’de henüz ipotekli konut kredileri üzerinden hayata geçmiş olan bir menkul kıymetleştirme sisteminin olmadığı da belirtilmelidir. Buna karşın, konut sektörünün likitleştirilmesi çabası olarak kabul edebileceğimiz gayrimenkul sertifika sitemi isimli bir pilot uygulama Mart 2017’de başlamıştır. Bu çalışma, ipotekli konut kredilerinin Türkiye’deki ulusal konut arzını hangi ölçüde etkilediğini ve buna bağlı gerçekleşen eşitsiz coğrafi gelişmenin boyutlarına ilişkin bir çerçeve sunarak finansallaşmanın gelişmekte olan ülkelerdeki yapısına dair katkıda bulunmayı amaçlamaktadır. Çalışmada karma analiz yöntemi uygulanmıştır. Buna göre veriler birbirini besleyen üç farklı aşamada toplanmıştır. İlk adımda, biri ülkenin en büyük ipotekli konut kredisi kullandıran bankalarından biri olmak üzere kurumlardan nicel veriler toplanmış, daha sonra bu verilerin analizi üzerinden nitel verilerin toplanabilmesi için derinlemesine mülakatlar yapılmış ve son olarak bu iki veri setinin analizi ile İstanbul örnekleminde hanehalkı anketleri gerçekleştirilmiştir. Tez ilk aşamada sorunu ortaya koyup sonra uygulanan metodolojiyi anlatmaktadır. Daha sonra ise kent mekanında ipotekli konut kredilerini odağa alarak finansallaşma kavramı hakkında bir tartışma sunulmaktadır. Bu tez kapsamında yapılan literatür incelemesi Türkiye'nin yaşadığı finansallaşma deneyiminde konutun hangi yönlerden etkilendiğini tespit edebilmek için analitik bir temel sağlamayı amaçlamıştır. Gelişmiş ülkelerdeki ipotekli konut kredisi sistemi örneklerini inceleyerek bu sistemin çalışma prensipleriyle henüz 2007 yılında bu yapıya geçmiş olan Türkiye arasındaki benzerlikler ve farklılıklara ilişkin bir çerçeve sunulması hedeflenmektedir. Saha çalışması aşamasında Türkiye'nin finansal başkenti olarak adlandırılan İstanbul örneği incelenmiş ve değerlendirme bunun üzerinden yapılmıştır. Sonuç olarak devlet, finans ve gayrimenkul alanı temsilcileri tarafından konuta erişilebilirliği arttırdığı iddiası ile pazarlanan ipotekli konut kredilerinin ulusal konut arzında alternatifsizliğe yol açtığı görülmüştür.